Spremenjeni členi Zakona o nepremičninskem posredovanju
8. 9. 2019
Spremembe pri najvišjem dovoljenem plačilu za posredovanje, pri statusu nepremičninskega posrednika, pri plačilu dodatnih storitev in višini priznanih dejanskih stroškov
Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr-C) je že začel veljati, zato smo vam pripravili neuradni čistopis tistih členov, ki so se z veljavnostjo tega zakona, spremenili. Sprememba 25. člena in novi 25.a člen se začneta uporabljati 10. novembra 2019.
5. člen
(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)
(1) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 eurov.
(2) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru najemne pogodbe za isto nepremičnino največ 4 % od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 eurov. Pogodbena vrednost iz prejšnjega stavka je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja.
(3) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.
(4) Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim, drugim in tretjim odstavkom tega člena, je nična.
(5) Določba prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino, ki je v nasprotju s prvim, drugim in tretjim odstavkom tega člena, je nična.
(6) Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.
(7) Določbe drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki jih sklenejo med seboj gospodarski subjekti.
7. člen
(status nepremičninskega posrednika)
(1) Status nepremičninskega posrednika pridobi oseba z dnem vpisa v imenik nepremičninskih posrednikov. S pridobitvijo statusa iz prejšnjega stavka oseba dobi pravico opravljati posle posredovanja v prometu z nepremičninami.
(2) Vlogo za vpis v imenik nepremičninskih posrednikov vloži posameznik pri pristojnem ministrstvu na obrazcu, objavljenem na spletni strani pristojnega ministrstva.
(3) V imenik nepremičninskih posrednikov se lahko vpiše oseba, ki izpolnjuje enega od naslednjih pogojev:
– je pridobila certifikat o nacionalni poklicni kvalifikaciji »posrednik oziroma posrednica za nepremičnine« (v nadaljnjem besedilu: posrednik za nepremičnine) v skladu z zakonom, ki ureja poklicne kvalifikacije,
– je opravila strokovni izpit za nepremičninskega posrednika pred začetkom veljavnosti predpisov, ki urejajo nacionalne poklicne kvalifikacije, ali
– ji je bila izdana odločba ministrstva o priznanju poklicne kvalifikacije v skladu s 7.a členom tega zakona,
in ni bila pravnomočno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot tri mesece.
(4) Podatek, da je posameznik pridobil nacionalno poklicno kvalifikacijo iz prejšnjega odstavka, pridobi pristojno ministrstvo po uradni dolžnosti iz zbirke nacionalnega informacijskega središča za poklicne kvalifikacije, podatek o nekaznovanosti pa iz kazenske evidence.«.
7.a člen
(priznavanje poklicnih kvalifikacij)
(1) Osebe, ki so pridobile poklicno kvalifikacijo v drugi državi pogodbenici in želijo v Republiki Sloveniji trajno opravljati regulirani poklic po tem zakonu, morajo pri ministrstvu pridobiti odločbo o priznanju poklicne kvalifikacije.
(2) Naloge ministrstva in postopek za priznavanje poklicnih kvalifikacij določa zakon, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.«.
7.b člen
(občasno opravljanje reguliranega poklica)
(1) Osebe, ki so poklicno kvalifikacijo pridobile v drugi državi pogodbenici in želijo v Republiki Sloveniji občasno opravljati regulirani poklic v skladu s tem zakonom, morajo pri ministrstvu vložiti prijavo v skladu z zakonom, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.
(2) Na podlagi prijave iz prejšnjega odstavka ministrstvo izda posamezniku potrdilo o prijavi in ga vpiše v imenik nepremičninskih posrednikov.
(3) Potrdilo o prijavi je veljavno eno leto in se lahko podaljša v skladu z zakonom, ki ureja postopek priznavanja poklicnih kvalifikacij.«.
25. člen
(plačilo za posredovanje)
(1) Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.
(2) Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje.
(3) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe.
(4) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.
(5) Ne glede na prvi odstavek tega člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba skladno s pogoji iz 25.a člena tega zakona pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja.«.
25.a člen
(dodatne storitve in dejanski stroški)
(1) Nepremičninska družba ima pravico do plačila za dodatne storitve, če so dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev.
(2) Če nepremičninska družba nima pravice do plačila za posredovanje, se lahko z naročnikom s pogodbo o posredovanju dogovorita za povračilo dejanskih stroškov, ki so nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja, če naročnik:
– sam vzpostavi stik s tretjo osebo, s katero sklene pogodbo o nepremičnini,
– sklene pogodbo o nepremičnini s posredovanjem druge nepremičninske družbe,
– enostransko odpove pogodbo o posredovanju pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
(3) Višina dejanskih stroškov, ki jih nepremičninska družba zaračuna naročnikom za storitve nepremičninskega posredovanja, znaša največ 150 eurov.«.
34. člen
(kršitve nepremičninskih družb)
(1) Z globo od 12.500 do 250.000 eurov se za prekršek kaznuje nepremičninska družba, če:
1. opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami v nasprotju s 3. členom tega zakona;
2. zaračuna plačilo za posredovanje v prometu z nepremičninami v nasprotju s 5. členom tega zakona;
3. ne zavaruje odgovornosti za škodo v skladu s 6. členom tega zakona;
4. pisna pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami ne vsebuje vseh sestavin iz četrtega odstavka 13. člena tega zakona;
5. ne določi splošnih pogojev poslovanja in ne ravna skladno s 15. členom tega zakona;
6. oglašuje v nasprotju s 16. členom tega zakona;
7. ne zagotavlja zaščite interesov naročitelja v skladu s 17. členom tega zakona;
8. ne zagotavlja nepristranosti pri posredovanju v prometu z nepremičninami v skladu z 20. členom tega zakona;
9. naročitelja pisno ne opozori o nasprotju interesov iz 21. člena tega zakona;
10. ne ugotavlja morebitnih stvarnih in pravnih napak na nepremičnini, ne ugotavlja dejanskega in pravnega stanja nepremičnine in če pisno ne opozori na ugotovljene oziroma morebitne napake po 23. členu tega zakona;
11. listine iz prvega odstavka 24. člena tega zakona ne sestavi univerzitetni diplomirani pravnik;
12. zahteva plačilo za posredovanje v nasprotju s 25. členom tega zakona,
13. zahteva plačilo dodatnih storitev in dejanskih stroškov v nasprotju s 25.a členom tega zakona.
(2) Z globo iz prejšnjega odstavka se za prekršek kaznuje investitor, ki gradi za trg, če zanj ne opravlja poslov prodaje nepremičnin nepremičninski posrednik v skladu s 6.a členom tega zakona ali ki ne oglašuje nepremičnin v skladu s 16. členom tega zakona.
(3) Z globo od 1.000 do 10.000 eurov se za prekršek iz prvega odstavka tega člena kaznuje odgovorna oseba nepremičninske družbe, za prekršek iz drugega odstavka tega člena pa odgovorna oseba investitorja.
36. člen
(kršitve nepremičninskih posrednikov)
Z globo od 650 do 5.000 eurov se za prekršek kaznuje posameznik, če:
1. sprejme v hrambo denarna sredstva v nasprotju s tretjim odstavkom 6. člena tega zakona;
2. opravlja posle posredovanja v prometu z nepremičninami in ne izpolnjuje pogojev iz 7. in 7.b člena tega zakona;
3. v nasprotju s tretjim odstavkom 7.a člena tega zakona daje lažne podatke o mentorju ali predloži ponarejeno izjavo;
4. pristojnemu ministrstvu ne sporoči spremembe podatkov, vpisanih v imenik nepremičninskih posrednikov, v skladu s tretjim odstavkom 7.c člena tega zakona;
5. v nasprotju z določbo 10. člena tega zakona:
– daje nezakonite, nepopolne, napačne, zavajajoče ali lažne podatke o nepremičnini, za katero posreduje,
– daje o sebi ali nepremičninski družbi, za katero opravlja posle posredovanja, lažne ali nepopolne podatke,
– krši pravila varnega in skrbnega posredovanja v prometu z nepremičninami,
– ne deponira izkaznice nepremičninskega posrednika v roku, določenem v odločbi o odvzemu licence;
6. ne ravna s skrbnostjo dobrega strokovnjaka ali spodbuja ali priporoča sklenitev določene pogodbe z namenom pridobitve plačila za posredovanje kot določa 14. člen tega zakona;
7. ne seznani naročitelja na primeren način z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za sklenitev posla v skladu s 17. členom tega zakona.
Za pravno pomoč in svetovanje pri pripravi nepremičninskih pogodb in v nepremičninskih sporih smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali po telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.