Posebnosti najema poslovne stavbe ali poslovnega prostora

28. 10. 2020

Na kaj moramo biti pozorni pri sklepanju in odpovedovanju najemne pogodbe za poslovne stavbe ali poslovne prostore?

Posebnosti najema poslovne stavbe ali poslovnega prostora določa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in drugače kot Stanovanjski zakon, ki se ga uporablja za najem stanovanj, rešuje najbolj pereča vprašanja najemnega razmerja.

Uvodoma naj pojasnimo osnovne informacije o pravicah in obveznostih najemodajalca in najemnika poslovnih prostorih, v nadaljevanju pa vas bomo opozorili, na kaj morate biti previdni pri sklepanju in odpovedovanju tovrstne pogodbe o najemu.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora biti nujno sklenjena v pisni obliki, kot tudi njene spremembe ali dopolnitve, kar velja tudi za predpogodbo. V nasprotnem primeru ni veljavna. Pogodbeni stranki sta lahko fizična ali pravna oseba.

Pravice in obveznosti najemodajalca in najemnika

Najemodajalec ima obveznost izročiti najemni prostor v skladu s pogodbenim dogovorom, v nasprotnem ima najemnik pravico do odškodnine. Poleg tega ima najemnik pravico odstopiti od pogodbe ali od najemodajalca zahtevati, da to uredi v primernem roku. Po preteku tega roka lahko najemnik pobota svoje stroške, ki jih je imel z ureditvijo prostora, z najemnino.

Najemodajalec mora prav tako poskrbeti za popravila v poslovnem prostoru v primernem roku, če ga je najemnik predhodno opozoril na te napake. Če tega ne stori, lahko najemnik bodisi odstopi od pogodbe ali sam izvrši popravila, zahteva povračilo stroškov ali pa jih pobota z najemnino. Poleg tega pa lahko zahteva odškodnino za škodo, ki jo je utrpel  zaradi opustitve najemodajalca. Izjema so popravila, ki jih je potrebno izvršiti takoj, da ne nastopi večja škoda.

Najemnik ima dolžnost uporabljati poslovni prostor z vso potrebno skrbnostjo in zanj plačevati najemnino v roku in višini določeni s pogodbo. Če v pogodbi ni določen rok, jo mora najemnik plačati vnaprej, najkasneje do petega dne v mesecu. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati tudi druge stroške, povezane z uporabo poslovnega prostora, kot so elektrika, ogrevanje in podobno.

Najemnik ima dolžnost uporabljati poslovni prostor ali poslovno stavbo samo za namen, ki je določen v pogodbi in jih ne sme oddati v podnajem, brez soglasja najemodajalca. Najemnik odgovarja za povzročeno škodo, ki jo je povzročil na poslovni stavbi ali v poslovnem prostoru.

Odstop od pogodbe

Oba pogodbena partnerja, najemodajalec in najemnik lahko odstopita od najemne pogodbe za poslovni prostor, če pride do kršitve pogodbe s strani drugega pogodbenega partnerja (krivdni razlogi), pri čemer ni potrebno upoštevati predpisanih odpovednih rokov, ki jih določa zakon oz. pogodba. To velja tako za pogodbe sklenjene za nedoločen čas, kot tudi tiste sklenjene za določen čas. Odstop od pogodbe je enostranska izjava pogodbene stranke, s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre, kar pomeni, da ni potrebno sodno odpovedovati pogodbe. Zanj veljajo splošna določila Obligacijskega zakonika o odstopu od pogodbe.

Najemodajalec ima pravico odstopiti od pogodbe, če najemnik uporablja poslovno stavbo ali poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali zakonom ali brez potrebne skrbnosti ali če zamuja s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Odstop od pogodbe pa je mogoč tudi, če najemodajalec iz vzroka za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati svojih poslovnih prostorov in zato oddani poslovni prostor sam potrebuje.

Najemnik pa ima po drugi strani pravico do odstopa od pogodbe, brez odpovednih rokov, če mu najemodajalec ne izroči poslovnih prostorov ali stavbe v stanju ali v času, dogovorjenem s pogodbo. Prav tako tudi v primeru, ko najemodajalec zamuja s popravili na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

Odpoved pogodbe

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa določenega v pogodbi. Predhodno je ni mogoče odpovedati, preneha lahko le z odstopom od pogodbe, kot posledica krivdnih razlogov.

Opozorilo: Če najemnik še naprej uporablja poslovni prostor, kljub poteku časa določenega v pogodbi in najemodajalec v roku enega meseca po preteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe ali poslovnega prostora, se šteje, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas. Najemodajalec lahko takšno pogodbo odpoveduje na enak način kot pogodbo za nedoločen čas, torej samo preko sodišča.

Najemna pogodba za nedoločen čas pa se odpoveduje s pogodbeno določenim odpovednim rokom, ki pa v skladu z zakonom, ne more biti krajši od enega leta. Drugače se odpoveduje najemna pogodba, če najemnik v njej opravlja dejavnosti posebnega družbenega pomena. Pogodba za nedoločen čas se odpoveduje preko sodišča (sodno), z navedbo roka za izselitev in izročitev nepremičnine najemodajalcu. Odpoved posredovana drugi pogodbeni stranki nima pravnega učinka.

Seveda pa se lahko pogodbeni stranki kadarkoli sporazumeta, da najemna pogodba preneha.

Če potrebujete pravno pomoč pri vprašanjih v zvezi z vašim najemnim razmerjem, smo vam na voljo s pravniki, z izkušnjami na področju stvarnega prava. PAMETNI VPRAŠAJO.

Za pravno in davčno pomoč smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefona 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.