Problem neplačevanja prejšnjega lastnika v obvezen rezervni sklad

7. 4. 2017

PREVERITE PORAVNANE OBVEZNOSTI OB SKLEPANJU KUPOPRODAJNE POGODBE ZA NEPREMIČNINO

PRIMER: Prejšnji lastnik stanovanja v večstanovanjski hiši je ostal dolžan rezervnemu skladu, upravnik stavbe pa terja plačilo v rezervni sklad od novega lastnika tega stanovanja.

Etažna lastnina in z njo povezano oblikovanje obveznega rezervnega sklada je urejeno v Stvarnopravnem zakoniku (Ur.l.RS, št. 87/2002, v nadaljevanju SPZ) in Stanovanjskem zakonu (Ur.l. RS, št. 69-3312/2003 , v nadaljevanju SZ-1). Etažna lastnina je opredeljena kot lastnina posameznega dela stavbe in solastnina na skupnih delih.

Obvezen rezervni sklad morajo etažni lastniki ustanoviti, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Upravnik upravlja z rezervnim skladom in vodi sredstva ločeno na posebnem transakcijskem računu.

Pooblastila upravnika so določena v 4. odstavku 118. člena SPZ, kot sledi:

»…Upravnik ima naslednja pooblastila:
– izvajati sklepe etažnih lastnikov;
– skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
– poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
– upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
– zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika…«

Prispevek posameznega etažnega lastnika v obvezen rezervni sklad in najnižja vrednost vplačila je določena s podzakonskim predpisom – Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur.l. RS, št. 11/2004).

Sredstva obveznega rezervnega sklada se ne vračajo etažnim lastnikom. V primeru neplačevanja v obvezni rezervni sklad mora upravnik etažnega lastnika pisno pozvati k plačilu, kar določa 119. člen SPZ:

»…Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju….«

Če ima nepremičnina več kot 2 etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov, se vzpostavi na posameznem delu v etažni lastnini zakonito stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za kritje stroškov upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad, kar določa 120. člen SPZ, ki se vzpostavi največ do višine petkratnika zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad.

Ker te terjatve za nevplačane zneske etažnih lastnikov v rezervni sklad pripadajo etažnim lastnikom, jih upravnik ne sme odpisati brez soglasja etažnih lastnikov, kar pomeni, da bo zanje odgovarjal tudi novi lastnik stanovanja.

Prvi odstavek 347. člena Obligacijskega zakonika določa triletni zastaralni rok za zastaranje občasnih terjatev, kamor spada terjatev za plačilo prispevka v rezervni sklad. To pomeni, da če upravnik stavbe od dolžnika (to je lastnika stanovanja) ne zahteva plačila dolgovanega zneska, slednjemu po preteku 3 let tega zneska ni več potrebno poravnati.

Zato je zelo pomembno, da pred nakupom nepremičnine preverite stanje vplačil v obvezen rezervni sklad trenutnega lastnika.

Upravnik mora etažnemu lastniku na njegovo zahtevo izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan in predložitev takšnega potrdila tudi zahtevajte od prodajalca stanovanja, ko kupujete nepremičnino kot etažno lastnino. V kolikor tega niste storili in upravnik terja dolg prejšnjega lastnika od vas, preverite ali je upravnik ravnal z vso potrebno profesionalno skrbnostjo pri izterjavi dolga od prejšnjega lastnika.

Imate vprašanja v zvezi z etažno lastnino? Kontaktirajte nas, z veseljem vam priskočimo na pomoč.

Za pravno pomoč in svetovanje smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.