Ne sklepajte najemnih pogodb za nedoločen čas!
12. 10. 2017
Odpovedi najemnih pogodb za stanovanja ali poslovne prostore, sklenjenih za določen ali nedoločen čas
Sklepanje najemnih pogodb za stanovanja in poslovne prostore za nedoločen čas prinaša ob odpovedi pogodbe dodatne stroške in tveganja, zato priporočamo sklepanje le-teh za določen čas, najbolje za obdobje enega leta, z možnostjo podaljšanja. Prispevek obravnava možnosti odpovedi pogodbe za nedoločen čas in tiste za določen čas, ki jo v določeni meri ureja tudi sodna praksa.
Najemne pogodbe za stanovanja in poslovne prostore urejata različna zakona – Stanovanjski zakon (v nadaljevanju: SZ-1) ureja oddajanje v najem stanovanja, medtem ko oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP). V obeh zakonih je določeno, da najemna pogodba velja le, če je sklenjena v pisni obliki. Najemna pogodba lahko kadar koli preneha sporazumno. Pogodba lahko preneha tudi zaradi odpovedi ene ali druge stranke v pogodbi.
Za poslovne prostore velja, da je v skladu s 24. členom ZPSPP najemno pogodbo moč odpovedati, pri čemer velja enoletni zakonski odpovedni rok, ki ga stranki tudi z drugačnim dogovorom v najemni pogodbi, ne moreta skrajšati. To pomeni, da z enostransko odpovedjo najemne pogodbe za poslovni prostor šele prične teči enoletni odpovedni rok. Zakon s tem varuje zlasti najemnika, ki bi imel lahko težave pri svojem poslovanju, če v krajšem odpovednem roku ne bi utegnil poiskati drugega poslovnega prostora. Vendar se lahko stranki tekom trajanja pogodbe vseeno sporazumno dogovorita za prenehanje pogodbe tudi s krajšim odpovednim rokom.
V kolikor med strankama najemne pogodbe za nedoločen čas (za poslovno stavbo in poslovne prostore) ni mogoče doseči sporazuma, se mora pogodba odpovedati sodno in v odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti najemodajalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti.
Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, pa v skladu s 27. členom ZPSPP preneha s pretekom časa za katerega je bila sklenjena. Pojavlja se vprašanje, ali je dogovor strank o predčasni odpovedi najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene za določen čas, dopusten. Sodna praksa si ni enotna, vendar so nekatera sodišča že zavzela stališče, da se lahko predčasno odpove tudi pogodbo za določen čas, če sta stranki že v pogodbi določili to možnost. Opozarjamo pa na nevarnost, ki izhaja iz 27. člena ZPSPP: »Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.«
Zaradi omenjenih težav predlagamo, da sklepate najemne pogodbe za poslovne prostore za obdobje enega leta, z možnostjo podaljšanja in hkrati vsakokrat ustrezno podaljšujete pogodbo po postopku opredeljenem v pogodbi.
Pogodba za poslovne prostore lahko preneha tudi na drug način poleg sporazuma in odpovedi pogodbe, preneha lahko tudi zaradi odstopa od pogodb zaradi kršitve s strani nasprotne pogodbene stranke in je mogoč ob vsakem času, v skladu z 28. členom ZPSPP:
»- če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda;
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.«
Reševanje vprašanj odpovedi najemnih pogodb za stanovanja, je drugače rešeno v SZ-1, ki predvideva možnost odpovedi najemnika, z 90 dnevnim odpovednim rokom in hkrati možnost odpovedi najemne pogodbe s strani lastnika iz krivdnih razlogov, ki so navedeni v SZ-1 (precej širši nabor kot pri poslovnih prostorih) in drugih razlogov, če so navedeni v pogodbi. To velja sicer za tržna najemna, službena najemna in namenska najemna stanovanja.
V kolikor boste odpovedali stanovanje najemniku iz razlogov, ki niso našteti v 103. členu SZ-1 (krivdni razlogi) ali drugih razlogov v najemni pogodbi, lahko to storite le, če najemniku priskrbite drugo primerno stanovanje.
Lastnik stanovanja odpoved pogodbe uredi v pogodbi oziroma mu jo določa zakon in sicer v odpovednem roku, ki ne sme biti krajši od 90 dni.
V primeru, da se stranki ne moreta sporazumno dogovoriti glede odpovedi najemne pogodbe, lahko spor rešujeta na sodišču. Vendar lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo.
Najemna pogodba za stanovanje za določen čas bo prenehala s pretekom časa za katero je bila sklenjena. V kolikor pa boste imeli sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, boste imeli v primeru nepravilno sestavljene pogodbe lahko precej višje stroške, če ne boste dokazali najemniku krivdnih razlogov. Vsekakor vam odsvetujemo sklenitev najemne pogodbe za stanovanje za nedoločen čas.
Za več informacij s področja nepremičnine smo vam na voljo pravni in davčni svetovalci Pravnega SOS, zato nas kontaktirajte.
Za pravno pomoč in svetovanje smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.