Kaj morate vedeti o spremembah Stanovanjskega zakona

19. 9. 2021

Novela Stanovanjskega zakona (SZ-1E) 

Novela Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je začela veljati v mesecu juniju 2021, je prinesla kar nekaj sprememb na področju upravljanja večstanovanjskih stavb, sprejemanja odločitev etažnih lastnikov in možnosti elektronskega glasovanja etažnih lastnikov. Na novo uvaja javni najem stanovanj, ki ga začne izvajati Stanovanjski sklad RS po 1.1.2022 in sicer na način, da najame na trgu stanovanja in jih ponudi v podnajem po neprofitni najemnini. Spreminja se tudi določanje vrednosti neprofitnim stanovanjem in še marsikaj, v tem članku pa obravnavamo področja, za katera menimo, da so doslej povzročala v praksi največ težav.

Opravljanje dejavnosti v stanovanju

S spremembo stanovanjskega zakona je za opravljanje dejavnosti v stanovanju potrebno soglasje solastnikov, z več kot tremi četrtinami solastniških deležev (doslej je veljalo več kot polovico), vključno s soglasjem lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjsko enoto. Etažni lastnik mora ob začetku opravljanja dejavnosti v stanovanju obvestiti tudi upravnika. Ob prenosu lastninske pravica se soglasje ne prenaša na novega lastnika. Enake obveznosti za pridobitev soglasja za opravljanje dejavnosti veljajo tudi za najemnika, ki poleg tega potrebuje tudi pisno dovoljenje lastnika stanovanja.

Soglasje etažnih lastnikov o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja

Za odločanje o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanje, se ohranja soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Po novem pa za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, zadošča že soglasje več kot tri četrtine solastniških deležev in ne soglasje vseh etažnih lastnikov. Etažni lastnik lahko v primeru sklepov, ki so bili veljavno sprejeti z več kot tri četrtine solastniških deležev, poda predlog sodišču, da v nepravdnem postopku razveljavi sklep o odločitvi. Sodišče bo v tem primeru upoštevalo porazdelitev bremen za etažne lastnike, ki se z odločitvijo niso strinjali, v primeru gradbenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe pa upošteva tudi vpliv posega na poslabšanje posameznega dela tistega etažnega lastnika, ki izpodbija odločitev. Če pa etažni lastniki, ki so sprejeli sklep, v celoti krijejo stroške tega posega, etažni lastnik sklepa ne more izpodbijati iz tega razloga.

Soglasje vseh etažnih lastnikov je potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada. Če to soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da se o poslu odloči preko sodišča v nepravdnem postopku. Pri odločanju mora sodišče upoštevati vrsto posla, porazdelitev bremen in posledice za tiste etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

Odpoved najemne pogodbe

Sprememba Stanovanjskega zakona je prinesla tudi skrajšanje odpovednih rokov za najemne pogodbe, tako lahko najemnik brez navajanja razlogov odpove pogodbo z 60 dnevnim odpovednim rokom, če le-ta ni drugače dogovorjen v najemni pogodbi. Tudi lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Če najemno pogodbo presoja sodišče in določi rok za izselitev, le ta po uveljavljenih spremembah ne sme biti krajši od 30 dni in ne daljši od 60 dni.

Za skrajšanje postopkov pri odpovedovanju najemne pogodbe in izselitvi najemnika pa je pripomogel nov 112a. člen Stanovanjskega zakona, ki pravi, da lahko najemodajalec najemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga  iz 4. točke prvega odstavka 103. člena tega zakona  (če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa) odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja, pri čemer je najemno razmerje odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Seveda mora pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik tudi pisno opomniti najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena tega zakona. Če najemnik ne izprazni stanovanja, mora najemodajalec pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja. Sodišče bo najemniku posredovalo izpraznitveni nalog, na podlagi katerega bo najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper ta nalog.

Za pomoč in svetovanje smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali po telefonu 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega, davčnega svetovanja ali poslovnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.