Kriteriji opravljanja dejavnosti pri trgovanju s kriptovalutami

Najverjetneje je to pogosto vprašanje, ki si ga navdušenci nad kriptovalutami v zadnjem času postavljajo.

Naš prejšnji članek na to temo, objavljen v marcu 2018, je opozarjal na pomanjkanje informacij glede konkretnih pojasnil s strani FURS-a, koliko transakcij s kriptovalutami in v kakšnem obsegu se lahko šteje za opravljanje dejavnosti. Zadnje FURS-ovo pojasnilo pa nazorno predstavi nekaj primerov, iz katerih je mogoče razbrati ustrezno mejo, ki loči neobdavčeno trgovanje s kriptovalutami od obdavčljivega opravljanja dejavnosti.

Kriptovalute po razlagi FURS-a ne sodijo med denarna sredstva ali finančne instrumente, ampak sodijo med premično premoženje. Posledično se dohodnine ne plača od dobička iz kapitala, ki ga fizična oseba dosega s prodajanjem kriptovalut (virtualnih valut), saj se v skladu z ZDoh-2 dohodnina ne plačuje od dobička iz kapitala pri prodaji premičnin, razen izjem (pri vrednostnih papirjih in deležih v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja, investicijskih kuponih).

Kdaj pa se šteje trgovanje s kriptovalutami ali kriptografskimi žetoni za dejavnost?

Pojasnilo FURS-a je sledeče:

»Dohodek posameznika, ki izvira iz trgovanja oziroma rudarjenja z virtualnimi valutami, se šteje kot dohodek iz dejavnosti, kadar je ta torej dosežen s trajnim, neodvisnim in samostojnim opravljanjem dejavnosti. Neodvisnost in samostojnost se kažeta v opravljanju dejavnosti na svoj račun, v svojo korist, na svojo odgovornost ter ob lastnem riziku. Za trajnost pa je bistveno, da ne gre za enkraten posel ali občasne, nepovezane posle, temveč za kontinuirano dejavnost.«

Kriteriji po katerih FURS presodi, da gre za opravljanje dejavnosti so naslednji:

1. večje število realiziranih naročil v enem letu
2. večje število trgovalnih dni v enem letu
3. večja vrednost realiziranih naročil (transakcij) v enem letu
4. večja povprečna vrednost portfelja kriptovalut
5. vlaganje ali uporaba namenske opreme, informacij, znanj ter tehnologij
6. obstoj organizacijske strukture in delitve dela med več osebami, za doseganje istega cilja.

Zanimiv je primer vprašanja, ko fizična oseba pri trgovanju s kriptovalutami izpolnjuje dva od omenjenih kriterijev, pa po pojasnilih FURS-a ne opravlja dejavnosti:

»V obravnavanem primeru fizična oseba ni opravljala dejavnosti trgovanja s kriptografskimi žetoni, čeprav predstavlja vrednost poslov sklenjenih pri trgovanju z njimi v obdobju enega leta večjo vrednost (2.000.000 €) in povprečna vrednost portfelja virtualnih valut v letu znaša 1.000.000 €. Tega pa fizična oseba ni dosegla z večjim številom realiziranih naročil, saj je slednje izvedla samo v okviru 40 naročil v 20 trgovalnih dneh, kar pomeni, da trgovanja ni izvajala kontinuirano, temveč je šlo za enkraten podvig. Poleg tega fizična oseba za realizacijo tega posla ni vlagala sredstev za pridobitev informacij in znanj ter nakupe in prodaje je izvedla samostojno.«

Naš nasvet glede trgovanja s kriptovalutami:

• če opravljate večje število transakcij v določenem obdobju in imate večje število trgovalni dni v letu npr. več kot tretjino leta, potem prekinite s trgovanjem za daljše časovno razdobje;
• če so vrednosti nakupov in prodaj precej visoke in je vaš povprečni portfelj visok, opravite čim manj transakcij in v čim manjšem številu trgovalnih dni.

Če fizična oseba opravlja dejavnost, se dohodek iz dejavnosti obdavči po določbah ZDoh-2, fizična oseba pa lahko davčno osnovo ugotavlja po dveh različnih metodah.

Če ugotavlja davčno osnovo po metodi dejanskih prihodkov in dejanskih odhodkov, se dobiček kot razliko med prihodki in odhodki iz dejavnosti vključi v davčno lestvico za izračun dohodnine. Davčno osnovo si lahko fizična oseba zniža tudi z olajšavami. Fizična oseba ima na voljo tudi drugo metodo in sicer ugotavljanje davčne osnove preko normiranih stroškov (namesto dejanskih stroškov se prizna 80% prihodkov kot normiran strošek), pri čemer je razlika med prihodki in normiranimi stroški obdavčena z 20% davkom. V tem primeru je davek dokončen, saj se davčna osnova ne vključuje v davčno lestvico, kar pa tudi pomeni, da fizična oseba ne more izkoristiti davčnih olajšav.  V obeh primerih je fizična oseba dolžna plačati tudi prispevke za socialno varstvo.

Če ne trgujete s kriptovalutami, temveč z izvedenimi pravicami, ki iz njih izhajajo, potem so dobički iz tega trgovanja obdavčeni z davkom na dobiček od odsvojitve izvedenih finančnih instrumentov.

Obdavčitev kriptovalut pa seveda pokriva širše področje poslovanja s kriptovalutami, ne le dejavnosti trgovanja z njimi. Različno so obdavčena plačila za opravljeno storitev s kriptovalutami, rudarjenje, brezplačno pridobitev kriptografskih žetonov v okviru ICO in sicer glede na naravo dohodka in razmerjem med izplačevalem dohodka in prejemnikom.

Ali vas zanima vprašanje, če opravljate dejavnost pri trgovanju s kriptovalutami? Za davčna vprašanja smo vam na voljo preko info@pravnisos.si, telefonske številke 051 368 812 ali pa kliknite na kontaktirajte nas.

Vlada je podaljšala ukrep izredne pomoči mesečnega temeljnega dohodka in ukrep v obliki delno povrnjenega izgubljenega dohodka za samozaposlene in družbenike za čas trajanja odrejene karantene na domu ali nezmožnosti opravljanja dela zaradi višje sile zaradi obveznosti varstva otroka do konca junija.

Do konca junija je podaljšala tudi ukrepe na področju postopkov zaradi insolventnosti in na davčnem področju, so sporočili iz vladnega urada za komuniciranje.

Vlada je sprejela spremenjeni sklep o podaljšanju veljavnosti določenih ukrepov iz zakona o začasnih ukrepih za omilitev in odpravo posledic covida-19 in zakona o interventnih ukrepih za omilitev posledic drugega vala epidemije covida-19, ki jih je sprva podaljšala do konca marca, sedaj pa do konca junija.

Kot so pojasnili, je bil v okviru drugega zakona določen ukrep pomoči v obliki delnega povračila nekritih fiksnih stroškov, ki je namenjen ne le omenjeni ciljni skupini, ampak tudi preostalemu gospodarstvu. Ker se epidemija še ni končala, se pojavljajo primeri, ko delavec dela ne more opravljati zaradi višje sile, ki je posledica omejevalnih ukrepov.

Za ukrep izredne pomoči mesečnega temeljnega dohodka in ukrep pomoči v obliki delnega povračila nekritih fiksnih stroškov je določeno upravičeno obdobje treh mesecev, od oktobra do konca decembra 2020 lani, z možnostjo podaljšanja za največ šest mesecev. Za ukrep v obliki delno povrnjenega izgubljenega dohodka za samozaposlene in družbenike za čas trajanja odrejene karantene na domu ali nezmožnosti opravljanja dela zaradi višje sile zaradi obveznosti varstva otroka pa je upravičeno obdobje od septembra do konca decembra lani, z možnostjo podaljšanja za največ šest mesecev.

V okviru prvega vala epidemije spomladi lani so izredno pomoč v obliki mesečnega temeljnega dohodka v višini 700 evrov koristili upravičenci (samozaposleni, družbeniki), in sicer 51.501 upravičencev v višini 82,4 milijona evrov. V okviru drugega vala lansko jesen je to obliko pomoči koristilo skoraj 37.984 upravičencev v višini 117,3 milijona evrov.

Ukrep delno povrnjenega izgubljenega dohodka za čas trajanja odrejene karantene na domu ali nezmožnosti opravljanja dela zaradi višje sile zaradi obveznosti varstva otrok je koristilo več kot 3638 upravičencev v višini 1,6 milijona evrov. Ukrep delnega povračila nekritih fiksnih stroškov pa več kot 13.000 upravičencev v višini 133,9 milijona evrov.

Vlada medtem ukrepa subvencioniranja čakanja na delo, ki velja do konca aprila, danes (še) ni podaljšala. Minister za delo Janez Cigler Kralj je sicer prejšnji teden na novinarski konferenci povedal, da je zaradi epidemioloških razmer vladi predlagal tudi podaljšanje tega ukrepa.

Ker so zaradi epidemioloških razmer še vedno omejene nekatere gospodarske dejavnosti, zaradi česar se davčni zavezanci soočajo s težavami pri pridobivanju prihodka ter plačilu davčnih obveznosti, je vlada do konca junija podaljšala veljavnost ukrepov iz 67. in 68. člena zakona o interventnih ukrepih za omilitev posledic drugega vala epidemije covida-19.

Ukrepi davčnim zavezancem omogočajo lažje izpolnjevanje davčnih obveznosti, to je odlog oziroma obročno plačilo davka, prispevkov, akontacij davka in davčnega odtegljaja, za čas odloga in obročnega plačila pa se davčnemu zavezancu ne zaračunajo obresti, so pojasnili.

Vlada je sprejela tudi sklep o podaljšanju ukrepov na področju postopkov zaradi insolventnosti. Do konca junija je poslovodstvo družbe, tako kot je bilo v obdobju prvega vala epidemije, začasno razbremenjeno obveznosti vložiti predlog za začetek stečajnega postopka ali postopka prisilne poravnave, če je dolgoročna plačilna nesposobnost družbe posledica razglasitve epidemije in če obstajajo izgledi, da bo družba lahko položaj dolgoročne plačilne nesposobnosti odpravila.

Kot začasen ukrep je podaljšano obdobje, za katerega lahko sodišče odloži odločanje o upnikovem predlogu za začetek stečajnega postopka, ter podaljšan rok, v katerem lahko dolžnik tak odlog opraviči. Z odstopom od splošnih pravil t. i. stečajnega zakona lahko sodišče obdobje odločanja o upnikovem predlogu za začetek stečaja odloži za daljše obdobje, in sicer ne le za dva meseca, ampak za štiri mesece, če je insolventnost dolžnika posledica razglasitve epidemije.

S tem ukrepom se je dolžnikom dalo na razpolago dva dodatna meseca za izvedbo potrebnih ukrepov finančnega prestrukturiranja za odpravo insolventnosti oziroma za predložitev predloga za prisilno poravnavo, so navedli.

Vir: STA

https://www.sta.si/2882955/vlada-podaljsala-nekatere-protikoronske-ukrepe-do-konca-junija

Pravice najemnikov poslovnih stavb in poslovnih prostorov do 30.6.2021

Najemniki poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: najemniki) imajo na podlagi Zakona o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE) še vedno možnost, da uveljavijo določene pravice. Veljavnost ukrepa je po zakonu določena do 30. junija 2021, vendar ga vlada lahko podaljša za največ šest mesecev.

V skladu z omenjenim zakonom lahko najemnik:

− ne glede na Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih  odpove najemno pogodbo s pisno izjavo in z odpovednim rokom osem dni;

− zahteva odlog plačila obveznosti iz najemne pogodbe;

− zahteva podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe, sklenjene za določen čas.

Omenjeno določilo velja le za najemnike in za obdobje, ko  jim je zaradi epidemije COVID-19 in sprejetih predpisov  opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali bistveno omejeno in zaradi tega poslovne nepremičnine ne morejo v celoti ali v pretežnem delu uporabljati za dogovorjen namen.

Najemnik mora zahtevo po odlogu plačila najemnine poslati najemodajalcu pred zapadlostjo najemnine, za zapadle neplačane najemnine pred uveljavitvijo tega zakona pa je rok že potekel, saj je veljal le 15 dni po njegovi uveljavitvi. Odlog plačila najemnine ali podaljšanje veljavnosti najemne pogodbe učinkuje, ko najemodajalec prejme pisno zahtevo najemnika.

Odložene najemnine mora najemnik plačati najemodajalcu najkasneje v šestih mesecih po prenehanju veljavnosti ukrepa. Če bodo ukrepi podaljšani do konca leta 2021, bi bilo plačilo najemnin odloženo najkasneje do sredine leta 2022.

Najemodajalec ima pravico zahtevati zavarovanje za plačilo odloženih najemnin, nima pa pravice zahtevati zamudnih obresti. Prav tako ne sme odpovedati ali odstopiti od najemne pogodbe, če je najemnik zahteval odlog plačila najemnine ali podaljšanje najemne pogodbe.

Če potrebujete pomoč pri pripravi zahtevka ali druga pravna pojasnila, smo vam na voljo preko info@pravnisos.si, preko telefona 051 368 812 ali preko obrazca s klikom na »kontaktirajte nas«. Preverite pa tudi druga področja našega poslovnega, pravnega , davčnega svetovanja.

DAVČNE SVETOVALCE IN PRAVNIKE VABIMO K SODELOVANJU

S širitvijo obsega poslovanja vabimo v naše omrežje pravnih in davčnih nasvetov nove sodelavce, davčne svetovalce in pravnike.

Iščemo sodelavce s prakso iz posameznih področij, ki jih zajema naša dejavnost, pri čemer sodelovanje na daljavo ne predstavlja ovire. Na naši spletni strani www.pravnisos.si preverite področja našega davčnega in pravnega svetovanja.

Pri sodelavcih cenimo znanje, izkušnje in etičnost.

Pošljite nam vaš življenjepis na naslov info@pravnisos.si in dogovorili se bomo za srečanje.

S spoštovanjem,

Ekipa Pravni SOS

Katere pravice se iztekajo in nove obetajo

Posredujemo vam povezave do informacij, kakšni so pogoji in omejitve glede pomoči iz protikoronskih paketov, katerih rok se izteče dne 31.12.2020:

• mesečni temeljni dohodek za obdobje oktober, november, december;
• samozaposlenim, družbenikom in kmetom v primeru karantene ali obveznosti varstva otrok;
• delno povračilo nekritih fiksnih stroškov;
• poenostavljen način odlaganja davčnih obveznosti.

V postopku sprejemanja pa je predlog Zakona o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (PKP7), katerega poglavitne rešitve so:

– solidarnostni dodatek za upokojence,

– enkratni solidarnostni dodatek za otroke,

– enkratni solidarnostni dodatek za izboljšanje socialnega položaja oseb,

– enkratni solidarnostni dodatek za študente,

– izredna pomoč ob rojstvu otroka,

– začasno denarno nadomestilo,

– dodatek za delo v rizičnih razmerah,

– dodatek za nevarnost in posebne obremenitve v času epidemije javnim uslužbencem na delovnih        mestih plačne skupine J v dejavnosti zdravstva in socialnega varstva,

– pomoč in zagotovitev sredstev za nakup antigenskih hitrih testov na virus SARS-CoV-2,

– sredstva za garancije za bančne kredite,

– podaljšanje licenc zdravstvenim delavcem in sodelavcem,

– nadomestilo stroškov za izvajalce prevozov (šolski, železniški, avtobusni, občasni prevozi itd.),

– možnost obročnega vračila prejetih sredstev,

– kritje stroškov vzpostavitve rdeče cone,

– pomoč izvajalcem socialno varstvene storitve pomoč družini na domu,

– odložitev odločanja o upnikovem predlogu za začetek stečaja,

– začasna oprostitev DDV za cepiva proti Covid-19,

– spremembe pri davčni izvršbi (zgolj v nujnih primerih) in izvzetje prejemkov iz izvršbe ter stečajne mase,

– zagotavljanje sredstev za vzdrževanje gozdnih cest.

Predlog zakona je na voljo tukaj.

Če potrebujete pomoč in dodatna pojasnila smo vam na voljo preko elektronske pošte info@pravnisos.si ali telefona 051 368 812. Lahko pa nam posredujete tudi obrazec »kontaktirajte nas«.

ZA PRAVO ODLOČITEV MED RAZLIČNIMI POKOJNINSKAMI RENTAMI JE POTREBEN IZRAČUN

Pred upokojitvijo ste prejeli informativni izračun odkupne vrednosti prostovoljnega dodatnega pokojninskega zavarovanja in izračun mesečne pokojninske rente, z vsaj desetimi različnimi izbori pokojninskih rent. Sprašujete se katero obliko izplačila izbrati in kaj morate upoštevati pri izboru, da bo odločitev pravilna.

Nabor možnih pokojninskih rent prostovoljnega dodatnega pokojninskega zavarovanja se med zavarovalnicami razlikuje. Tako obstajajo pospešene rente, pa naraščajoče rente, klasične doživljenjske rente, povezane z različnimi dobami zajamčenega izplačevanja, torej obdobja ko se garantira izplačilo pokojninske rente tudi dedičem in takšne, kjer ni zajamčenega obdobja. Seveda pa se posameznik lahko odloči tudi za enkratno izplačilo odkupne vrednosti zavarovalne police prostovoljnega dodatnega pokojninskega zavarovanja.

Pred izborom ustrezne oblike izplačila morate preveriti letne dohodke iz tega naslova in ostalih dohodkov v letu upokojitve ter pričakovane dohodke v svojem prihodnjem življenjskem obdobju. Izračunati morate letno obdavčitev teh dohodkov ter sedanjo vrednost teh dohodkov po obdavčitvi.

Preverjanje letne obdavčitve dohodkov

Pokojnina v skladu z Zakonom o dohodnini je tako dohodek, prejet na podlagi obveznega pokojninskega in invalidskega zavarovanja kot tudi dohodek prejet od obveznega dodatnega pokojninskega in invalidskega zavarovanja ter prostovoljnega dodatnega pokojninskega in invalidskega zavarovanja. Tudi pokojnina je obremenjena z dohodnino, vendar je v skladu z 42. členom ZDoh-2 pokojninska renta iz naslova prostovoljnega dodatnega pokojninskega zavarovanja polovično oproščena dohodnine, enkratno izplačilo privarčevanega zneska pa ne.

Odpravnina ob upokojitvi se ne všteva v davčno osnovo do višine, ki jo določi vlada, torej v letu 2020 do višine 4063 EUR. Če je odpravnina izplačana v višjem znesku, se od razlike obračuna in plača akontacija dohodnine in prispevki za socialno varnost.

Da pridemo do osnove za izračun dohodnine moramo odšteti tudi davčne olajšave.

Na osnovi pridobljene davčne osnove se preveri višina dohodnine po dohodninski lestvici in tako izračunano dohodnino potem zmanjšamo še za 13,5% odmerjene pokojnine, ki spada med posebne davčne olajšave v skladu z 112. členom ZDoh-2.

Ob upoštevanju teh pravil pridemo do letnih dohodkov po obdavčitvi, nakar sledijo izračuni sedanje vrednosti teh pričakovanih dohodkov po davkih v našem pričakovanem življenjskem obdobju.

Izračuni sedanje vrednosti vaših prihodnjih dohodkov po obdavčitvi

Za optimalno izbiro pokojninske rente moramo izračunati letne dohodke po obdavčitvi za vse pakete pokojninskih rent ter primerjati sedanje vrednosti letnih pokojninskih rent in sedanje vrednosti vaših prihodnjih dohodkov (vključno s pokojnino in drugimi dohodki) po obračunanem davku.

Za vse pakete predpostavljamo enako dobo izplačevanja, s čimer pakete lahko medsebojno primerjamo.

Ker je denar vreden danes več kot čez 20 let, moramo vse bodoče dohodke po davkih diskontirati z zahtevano stopnjo donosa, da jih prevedemo na sedanjo vrednost. Vrsta izplačila pokojninske rente, ki nam z ostalimi dohodki prinaša najvišjo sedanjo vrednost po obdavčitvi, je prava izbira. Seveda pa vam svetujemo, da pri izbiri preverite tudi zajamčeno dobo izplačevanja rente. Pokojninske rente se izplačujejo do smrti zavarovanca, dedičem pa le v primeru zajamčene dobe izplačevanja, zato se je modro odločati v skupno dobro.

Običajno se enkratna izplačila zneskov prostovoljnega dodatnega pokojninskega zavarovanja strankam ne izplačajo, če pa je višina dohodkov posameznika v letu izplačila odkupne vrednosti dovolj nizka, je lahko tudi enkratno izplačilo dobra rešitev.

Za morebitne nadaljnje nasvete ali pripravo izračunov za vašo najboljšo izbiro pokojninske rente nas lahko kontaktirate na info@pravnisos.si ali preko telefona 051 368 812. Naše pravno-davčne storitve pa lahko preverite tudi na naši spletni strani www.pravnisos.si.

Na kaj moramo biti pozorni pri sklepanju in odpovedovanju najemne pogodbe za poslovne stavbe ali poslovne prostore?

Posebnosti najema poslovne stavbe ali poslovnega prostora določa Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in drugače kot Stanovanjski zakon, ki se ga uporablja za najem stanovanj, rešuje najbolj pereča vprašanja najemnega razmerja.

Uvodoma naj pojasnimo osnovne informacije o pravicah in obveznostih najemodajalca in najemnika poslovnih prostorih, v nadaljevanju pa vas bomo opozorili, na kaj morate biti previdni pri sklepanju in odpovedovanju tovrstne pogodbe o najemu.

Pogodba o najemu poslovnega prostora mora biti nujno sklenjena v pisni obliki, kot tudi njene spremembe ali dopolnitve, kar velja tudi za predpogodbo. V nasprotnem primeru ni veljavna. Pogodbeni stranki sta lahko fizična ali pravna oseba.

Pravice in obveznosti najemodajalca in najemnika

Najemodajalec ima obveznost izročiti najemni prostor v skladu s pogodbenim dogovorom, v nasprotnem ima najemnik pravico do odškodnine. Poleg tega ima najemnik pravico odstopiti od pogodbe ali od najemodajalca zahtevati, da to uredi v primernem roku. Po preteku tega roka lahko najemnik pobota svoje stroške, ki jih je imel z ureditvijo prostora, z najemnino.

Najemodajalec mora prav tako poskrbeti za popravila v poslovnem prostoru v primernem roku, če ga je najemnik predhodno opozoril na te napake. Če tega ne stori, lahko najemnik bodisi odstopi od pogodbe ali sam izvrši popravila, zahteva povračilo stroškov ali pa jih pobota z najemnino. Poleg tega pa lahko zahteva odškodnino za škodo, ki jo je utrpel  zaradi opustitve najemodajalca. Izjema so popravila, ki jih je potrebno izvršiti takoj, da ne nastopi večja škoda.

Najemnik ima dolžnost uporabljati poslovni prostor z vso potrebno skrbnostjo in zanj plačevati najemnino v roku in višini določeni s pogodbo. Če v pogodbi ni določen rok, jo mora najemnik plačati vnaprej, najkasneje do petega dne v mesecu. Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati tudi druge stroške, povezane z uporabo poslovnega prostora, kot so elektrika, ogrevanje in podobno.

Najemnik ima dolžnost uporabljati poslovni prostor ali poslovno stavbo samo za namen, ki je določen v pogodbi in jih ne sme oddati v podnajem, brez soglasja najemodajalca. Najemnik odgovarja za povzročeno škodo, ki jo je povzročil na poslovni stavbi ali v poslovnem prostoru.

Odstop od pogodbe

Oba pogodbena partnerja, najemodajalec in najemnik lahko odstopita od najemne pogodbe za poslovni prostor, če pride do kršitve pogodbe s strani drugega pogodbenega partnerja (krivdni razlogi), pri čemer ni potrebno upoštevati predpisanih odpovednih rokov, ki jih določa zakon oz. pogodba. To velja tako za pogodbe sklenjene za nedoločen čas, kot tudi tiste sklenjene za določen čas. Odstop od pogodbe je enostranska izjava pogodbene stranke, s katero se pogodba brez sodne intervencije razdre, kar pomeni, da ni potrebno sodno odpovedovati pogodbe. Zanj veljajo splošna določila Obligacijskega zakonika o odstopu od pogodbe.

Najemodajalec ima pravico odstopiti od pogodbe, če najemnik uporablja poslovno stavbo ali poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali zakonom ali brez potrebne skrbnosti ali če zamuja s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Odstop od pogodbe pa je mogoč tudi, če najemodajalec iz vzroka za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati svojih poslovnih prostorov in zato oddani poslovni prostor sam potrebuje.

Najemnik pa ima po drugi strani pravico do odstopa od pogodbe, brez odpovednih rokov, če mu najemodajalec ne izroči poslovnih prostorov ali stavbe v stanju ali v času, dogovorjenem s pogodbo. Prav tako tudi v primeru, ko najemodajalec zamuja s popravili na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

Odpoved pogodbe

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa določenega v pogodbi. Predhodno je ni mogoče odpovedati, preneha lahko le z odstopom od pogodbe, kot posledica krivdnih razlogov.

Opozorilo: Če najemnik še naprej uporablja poslovni prostor, kljub poteku časa določenega v pogodbi in najemodajalec v roku enega meseca po preteku časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe ali poslovnega prostora, se šteje, da je pogodba obnovljena za nedoločen čas. Najemodajalec lahko takšno pogodbo odpoveduje na enak način kot pogodbo za nedoločen čas, torej samo preko sodišča.

Najemna pogodba za nedoločen čas pa se odpoveduje s pogodbeno določenim odpovednim rokom, ki pa v skladu z zakonom, ne more biti krajši od enega leta. Drugače se odpoveduje najemna pogodba, če najemnik v njej opravlja dejavnosti posebnega družbenega pomena. Pogodba za nedoločen čas se odpoveduje preko sodišča (sodno), z navedbo roka za izselitev in izročitev nepremičnine najemodajalcu. Odpoved posredovana drugi pogodbeni stranki nima pravnega učinka.

Seveda pa se lahko pogodbeni stranki kadarkoli sporazumeta, da najemna pogodba preneha.

Če potrebujete pravno pomoč pri vprašanjih v zvezi z vašim najemnim razmerjem, smo vam na voljo s pravniki, z izkušnjami na področju stvarnega prava. PAMETNI VPRAŠAJO.

Za pravno in davčno pomoč smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefona 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.

Odpoved najemne pogodbe in motenje posesti

Sprašujete se, kaj storiti v primeru, da vaš najemnik preneha s plačevanjem najemnine ali obratovalnih stroškov najetega stanovanja. Ker z najemnikom ne morete vzpostaviti dialoga in medsebojnega dogovora, razmišljate o odpovedi najemne pogodbe. Preverite postopek odpovedi najemne pogodbe, ter prihodnje ukrepe, v kolikor se najemnik ne bo želel izseliti iz stanovanja.

Najpogostejši vzrok odpovedi pogodbe je krivdni razlog in sicer neplačevanje najemnin ali ostalih stroškov obratovanja stanovanja v roku, ki je določen z najemno pogodbo.

Krivdne razloge za odpoved pogodbe za najem stanovanja opredeljuje že Stanovanjski zakon, posebej pa lahko razloge za odpoved pogodbe določita tudi stranki v pogodbi.

Če kot lastnik tržnega stanovanja (v nadaljevanju najemodajalec) odpovedujete pogodbo iz krivdnih razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona ali razlogov navedenih v pogodbi, boste dolžni najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.

Najemodajalec ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Kako se odpove pogodbo in kaj temu lahko sledi?

Najemodajalec mora posredovati pisni opomin najemniku, z opisom kršitve in načinom odprave le te, hkrati pa mu mora ponuditi vsaj 15 dnevni rok za odpravo odpovednega razloga.

Najemodajalec lahko po preteku zastavljenega roka in neizpolnitvi obveznosti najemnika odpove najemno pogodbo, vendar mora kljub vsemu upoštevati 90 dnevni odpovedni rok, določen v 112. členu Stanovanjskega zakona.

Najemna pogodba se lahko v primeru spora odpoveduje le pred sodiščem, s tožbenim zahtevkom za odpoved najemne pogodbe in zahtevkom za izpraznitev in izročitev stanovanja. Sodišče naj bi spore z najemnimi pogodbami reševalo prednostno. V kolikor bo presodilo v prid najemodajalcu, bo določilo najemniku rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.

Najemnik se mora zavedati, da je nezakoniti uporabnik najemniškega stanovanja, v kolikor po preteku odpovednega roka, roka za izselitev, ki mu jo je določilo sodišče ali po preteku veljavnosti pogodbe, zaseda stanovanje.

Na podlagi pravnomočne sodbe se proti najemniku lahko vloži tudi predlog za prisilno izselitev, ki jo izvede sodni izvršitelj, postopek pa vodi izvršilno sodišče po skrajšanem postopku. Izvršilni postopek predstavlja dodaten strošek za najemodajalca, ki jih morda zaradi socialne ogroženosti najemnikov, ne bo dobil povrnjenih.

Postopek izselitve najemnika lahko skrajšate v kolikor ste z najemnikom sklenili najemno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki je izvršilni naslov in na podlagi katerega je mogoča neposredna izvršba. Z izdajo sklepa o izvršbi sodišče takoj dovoli, da izvršitelj izprazni stanovanje stvari in oseb in ni potrebna predhodna tožba, kar pomeni, da se ena faza preskoči. Vendar pa tudi notarski zapis, v katerem je najemnik soglašal z neposredno izvršljivostjo, v vseh primerih ne poenostavlja postopkov. Če kot primer, med najemodajalcem in najemnikom obstaja spor o veljavnosti odpovedi najemnega razmerja (pri tem gre za pravno in ne dejansko vprašanje), mora najemodajalec pogodbo odpovedati s tožbo in sam notarski zapis ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.

Motenje posesti

Najemodajalec, ki namesto sodne poti, išče pravico sam tako, da zamenja ključavnico na stanovanju, izseli stvari najemniku, nasilno izseli najemnika ali podobno, postopa nezakonito. Najemnik ima pravico, da ga toži za motenje posesti in odvzem posesti. Prav tako ga lahko z zasebno tožbo toži za samovoljo, ki se kaznuje z denarno kaznijo ali z zaporom do šestih mesecev.

Najemnik je namreč posestnik stanovanja in kot takega ga varuje zakon, zato sodišča v sporih ne preverjajo pravice do posesti in dobrovernosti posestnika, temveč zgolj kdo je zadnji mirni posestnik stanovanja in dejstvo ali je bila njegova posest motena ali odvzeta. Posest namreč ne smemo enačiti s pravico do posesti. Zakon ščiti mirno posest in preprečuje morebitna fizična obračunavanja in ostala protipravna dejanja.

Posestnik ima pravico do samopomoči proti tistemu, ki neupravičeno moti njegovo posest ali mu jo odvzame. Pogoj pa je, da je nevarnost neposredna, da je samopomoč takojšnja in nujna ter da način samopomoči ustreza okoliščinam, v katerih obstaja nevarnost.

Najemnik, ki se mu posest neupravičeno moti, lahko od najemodajalca zahteva, da naj z motenjem preneha in mu vrne posest na stvari, vzpostavi stanje kakršno je bilo pred motenjem ali odvzemom posesti in povrne morebitno nastalo škodo.

Posestni spori se hitreje rešujejo kot spori glede izpraznitve stanovanje ali morebiti glede vznemirjanja lastninske pravice.

Posegi v posest na nepremičninah so sankcionirani tudi v okviru kazenskega prava, in sicer v okviru kaznivih dejanj kršitve nedotakljivosti stanovanja iz 141. člena Kazenskega zakonika.

Kaj vam svetujemo glede sklepanja najemne pogodbe?

Najemno pogodbo sklenite le z osebo, ki bo na vas naredila dober vtis in jo boste vsaj po dvakratnem srečanju ocenili za zaupanja vredno osebo. Pri izbiri najemnika naj ne pretehta ponujena višina najemnine, temveč raje s pogovori ocenite osebne karakteristike kandidata in njegove finančne zmožnosti odplačevanja najemnine. Svetujemo sklenitev najemne pogodbe v notarskem zapisu, z izvršilno klavzulo, kljub temu da vam tudi tovrstna pogodba morda ne bo skrajšala postopkov, vendar vseh situacij vnaprej ni mogoče predvideti. Zelo pomembna je vsebina pogodbe, da se na vse mogoče načine zaščitite pred morebitnimi nevšečnostmi. Določite dovolj visoko varščino, v prilogi pogodbe pa navedite tudi opremo in dodajte slikovni material.

V kolikor želite postopek odpovedi zaupati našemu pravniku, si zastavljate dodatna vprašanja kako izseliti najemnika, ali celo razmišljate o tem, da bi kljub vsemu pravico vzeli v svoje roke, si pridobite naš pravni nasvet in potem bo odločitev lažja.

Za pravno svetovanje smo vam na voljo preko telefona 051 368 812, pišite nam na info@pravnisos.si ali nam posredujte vprašanje preko »kontaktirajte nas«.

Rok za oddajo letne napovedi za odmero dohodnine za leto 2019

Posledica koronavirusa je tudi podaljšanje roka za vložitev napovedi za odmero dohodnine za leto 2019, rok za oddajo je tokrat 31.8.2020.

Do izteka omenjenega roka morate oddati letno napoved za odmero dohodnine za preteklo leto, če niste prejeli informativnega izračuna dohodnine  do 15. julija 2020, čeprav ste prejeli v letu 2019 dohodke, ki so obdavčeni z dohodnino ali pa niste napovedali dohodkov iz tujine za preteklo leto. Rezident Slovenije je zavezan za plačilo dohodnine ne samo od dohodkov z virom v Sloveniji, temveč tudi od vseh dohodkov zunaj Slovenije, t.j. od svetovnega dohodka. Kdaj se štejete za rezidenta Slovenije, si lahko preberite v našem članku?

V  letni napovedi dohodnine ali v ugovoru zoper informativni izračun lahko uveljavljate kot znižanje svojih davčnih obveznosti odbitek tujega davka, obvezne prispevke za socialno varnost, davčne olajšave, stroške prehrane in prevoza v zvezi z delom v tujini pri tujem delodajalcu in oprostitev po mednarodni pogodbi. Odbitek tujega davka se vam bo upošteval le, če ga boste v napovedi tudi uveljavljali.

Dvojno obdavčitev dohodkov iz zaposlitve odpravlja že Zakon o dohodnini (ZDoh-2), ki pravi, da se davki, ki bi jih moral rezident Slovenije plačati od dohodkov iz tujine, zmanjša za davek, ki je bil od teh dohodkov že plačan v tujini. Ta zakon se uporablja le, če Slovenija s tujo državo nima sklenjenega sporazuma o izogibanju dvojnega obdavčevanja, drugače se seveda uporablja sporazum.

Če se štejete za dvojnega rezidenta, torej rezidenta dveh držav in po mednarodni pogodbi Slovenija nima pravice do obdavčitve dohodka, potem lahko v napovedi za odmero akontacije dohodnine od dohodka iz delovnega razmerja in pokojnine, uveljavite pravico do oprostitve plačila dohodnine v Sloveniji. Če se boste šteli samo za rezidenta druge države po mednarodni pogodbi, v Sloveniji ne boste upravičeni do davčnih olajšav po ZDoh-2.

Več o teh vprašanjih ali za pripravo vaše davčne napovedi smo vam na voljo na info@pravnisos.si , s klikom na »kontaktirajte nas« ali preko telefona 051 368 812.  Informacije o naših storitvah pravnega, davčnega in poslovnega svetovanja preverite na naši spletni strani www.pravnisos.si.

Kaj je višja sila in kako vpliva na pogodbene obveznosti?

Epidemija, ki sodi med naravne nesreče po 8. členu Zakona o varstvu pred naravnimi in drugimi nesrečami (ZVNDN) in tako predstavlja višjo silo, nas je ponovno opomnila na to, da je potrebno v prihodnjih pogodbenih odnosih opredeliti tudi obveznosti in pravice strank, v primeru njenega nastopa. Predvidevamo, da bo višja sila v mnogih primerih izgovor za neizpolnitev pogodbenih obveznosti, zato v nadaljevanju preverimo kaj je višja sila in kdaj jo lahko upoštevamo?

Višja sila je po naši teoriji in sodni praksi opredeljena kot nepričakovan zunanji vzrok (dogodek), katerega posledicam se ni mogoče povsem izogniti in ga tudi ne odvrniti. Dogodek mora biti zunanji, to je zunaj stvari in zunaj okvira dejavnosti, ki jo opravlja odgovorna oseba.

Ali se lahko razbremenim svojih pogodbenih obveznosti in sklicujem na višjo silo?

Razbremenitev obveznosti pogodbenika, zaradi oteženega izpolnjevanja pogodbenih obveznosti kot posledice višje sile, je potrebno preučiti za vsak primer posebej. Prav tako pa je potrebno presojati ali so določene posledice nastopile zaradi višje sile (npr. epidemije) ali vladnih ukrepov, ki so bili sprejeti na njeni osnovi (npr. zaradi omejevanja epidemije).

Upoštevati je potrebno pogodbena določila o višji sili, če pa pogodbeni stranki tega nista pogodbeno uredili, se lahko pogodbenik sklicuje na bistveno spremenjene okoliščine, ki so nastale po sklenitvi pogodbe. Če bo želel razvezati pogodbo, bo moral dokazati obstoj pogojev iz 112. člena Obligacijskega zakonika, da bi bilo pogodbo nepravično ohraniti v veljavi takšno, kot je. Če druga pogodbena stranka ne pristane na razvezo pogodbe ali ne ponudi pravične spremembe pogodbe (npr. podaljšanje roka za izpolnitev pogodbene obveznosti, itd.), lahko pogodbenik poišče pravico na sodišču. Sodišče v takšnem primeru naloži stranki, ki je razvezo zahtevala, da drugi stranki povrne pravičen del škode, ki je drugi stranki nastala zaradi razveze pogodbe. Vendar moramo opozoriti tudi na problem uveljavljanja 112. člena OZ, saj lahko sodišče v primeru spremenjenih okoliščin le razveže pogodbo in ne more prilagoditi pogodbe spremenjenim okoliščinam, brez soglasja druge stranke.

Preveriti je potrebno tudi 116. člen Obligacijskega zakonika ali je izpolnitev vsaj ene pogodbene stranke postala nemogoča iz objektivnih razlogov, kar lahko pripišemo npr. odlokom vlade. Pogodbeni stranki sta v takšnem primeru prosti svojih pogodbenih obveznosti in bosta morali druga drugi povrniti, kar sta že prejeli.

Pomembno pa je omeniti še 240. člen Obligacijskega zakonika, ki dolžnika razbremenjuje odgovornosti za škodo, če dokaže, da ni mogel izpolniti svoje obveznosti ali je bil v zamudi z izpolnitvijo obveznosti zaradi okoliščin po podpisu pogodbe, ki jih ni mogel preprečiti, odpraviti ali se jim izogniti.

Kaj svetujemo strankam v primeru težav v najemnih razmerjih?

V nadaljevanju se posvečamo problematiki najemnih razmerij, ki jih lahko pripišemo višji sili ali pa ukrepom vlade, ki je omejila uporabo najetih prostorov za opravljanje določene dejavnosti.

Najemno pogodbo ureja Obligacijski zakonik, najemna razmerja pa urejajo primarno specialni predpisi in sicer Stanovanjski zakon (SZ-1) opredeljuje stanovanjska najemna razmerja, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pa poslovni najem.

V kolikor je prišlo do spremenjenih okoliščin, ki vam kot posledica višje sile, onemogočajo izpolniti pogodbene obveznosti, o tem nemudoma obvestite svojega najemodajalca, saj morate ravnati v skladu z načeli vestnosti in poštenja, da ne boste odgovarjali za nastalo škodo. Predlagajte mu bodisi dodatni rok za izpolnitev obveznosti, spremembo pogodbenih določil ali medsebojni dogovor o prenehanju pogodbe.

Če sporazum ni mogoč, boste zahtevali razvezo pogodbe in sicer s tožbo na sodišču. Enostranska izjava o odstopu ali samo obvestilo stranki o spremenjenih okoliščinah, pa ne zadoščajo za razvezo pogodbe, temveč morate dokazati konkretne okoliščine, ki vam otežujejo izpolnitev pogodbenih obveznosti in nezmožnost doseganja namena pogodbe. V kolikor bo sodišče razsodilo, da se pogodba razveže, bo datum obvestila, ki ste ga posredovali najemodajalcu, štelo za datum razveljavitve pogodbe.

Preverite svoje pravice in obveznosti z našimi pravnimi strokovnjaki. Kontaktirajte nas preko info@pravnisos.si ali kliknite na »kontaktirajte nas«. Na voljo smo tudi preko telefona 051 368 812.