Davki pri prodaji nepremičnine

19. 1. 2023

Kateri davki na nepremičnine se obračunajo pri prodaji?

Povzemamo osnovne informacije o davkih, ki bremenijo nepremičnine ob njihovi odsvojitvi, to so davek na promet nepremičnin, davek na dodano vrednost in davek na dobiček iz kapitala. Stopnje in obračun dohodnine so v članku prilagojene noveli ZDoh-2, s pričetkom veljavnosti 20. decembra 2022, razen 17. člena, ki je začel veljati 1. januarja 2023.

Davek na promet nepremičnin

Pri prometu nepremičnin, kjer ni bil obračunan ali plačan davek na dodano vrednost, se po Zakonu o davku na promet nepremičnin, obračuna davek. Po tem zakonu se šteje za prenos nepremičnine tudi zamenjava nepremičnine in določene ostale transakcije prenosa lastninske pravice na nepremičnini. Za plačilo davka je zavezan prodajalec, ki mora v roku 15 dni po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin pri davčnem organu. Po plačilu davka bo davčni organ to potrdil na originalnem izvodu pogodbe. Brez odmerjenega in plačanega davka namreč ne morete overiti podpisov na pogodbi pri notarju in izpeljati vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo.

Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine, ki mora ustrezati tržni ceni. Davčni organ lahko v primeru neskladja sproži odmerni postopek, pri čemer ima zavezanec pravico, da tako določeno ceno izpodbija z ocenjeno posamično tržno vrednostjo nepremičnine, vendar mora zavezanec nositi stroške cenitve nepremičnine.

V naslednjih najbolj pogostih primerih veljajo oprostitve plačila tega davka: prenos nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunaj zakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze,  prenos nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine, prenos nepremičnin pri razdelitvi nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe, prenos nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj v skladu z zakonom o gospodarskih družbah in prenos nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Davčna stopnja je proporcionalna in znaša 2 % od davčne osnove.

Davek na dodano vrednost

Z davkom na dodano vrednost je obdavčena vsaka dobava blaga ali storitve, ki jo opravi davčni zavezanec, pri čemer je davčni zavezanec po definiciji oseba, ki neodvisno opravlja ekonomsko dejavnost. Promet nepremičnin, vključno s finančnim najemom (lizingom), šteje za dobavo blaga. Za dobavo nepremičnin na ozemlju Republike Slovenije veljajo davčne stopnje, ki veljajo v Republiki Sloveniji.

Promet nepremičnin, ki je obdavčen z DDV (promet stavbnih zemljišč, objektov v gradnji ali novozgrajenih objektov, finančni najem novozgrajenih objektov, ustanovitev – prenos ali prenehanje stavbne pravice, ki ga opravi zavezanec za DDV), se ne šteje za predmet obdavčitve po zakonu o davku na promet nepremičnin. Izjeme so pri prometu tistih nepremičnin, ki so bile zgrajene pred 30. junijem 1999 (pred uveljavitvijo DDV v Sloveniji), vendar še niso bile dane v promet in se zato štejejo za novozgrajene nepremičnine, kjer se namesto DDV obračuna davek na promet nepremičnin.

Promet nepremičnin, ki je oproščen plačila DDV, zapade pod obdavčitev z davkom na promet nepremičnin.

Dohodnina od dobička iz kapitala

Kadar je prodajalec ali darovalec nepremičnine fizična oseba, ki je nepremičnino pridobila po 1. januarju 2002, se v primeru ugotovljenega dobička iz kapitala, po določbah zakona o dohodnini, plačuje tudi dohodnino od dobička iz kapitala pri tej transakciji. Obdavči se prodajo, darovanje in tudi zamenjavo nepremičnine. Obdavčljive pa niso naslednje transakcije:

• prenos kapitala preminule osebe na dediča oz. prenos nepremičnine v okviru dedovanja;
• v kolikor gre za prenos nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti ali po pogodbi o preužitku;
• če gre za prenos nepremičnine iz naslova razlastitve ali drugih zakonskih ukrepov;
• če se opravi prenos nepremičnine v postopkih prisilne poravnave obveznih dajatev;
• v primeru prenosa nepremičnine posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju.

Dohodnine od dobička iz kapitala pa ne boste plačali v primeru odsvojitve stanovanja ali stanovanjske hiše (z največ dvema stanovanjema) s pripadajočim zemljiščem, če ste imeli v nepremičnini, ki je v vaši lasti, prijavljeno stalno prebivališče in ste tam tudi dejansko živeli vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Stalno bivališče boste dokazovali s potrdilom o prijavljenem stalnem bivališču, dejansko bivanje pa s pričami, računi in na ta naslov usmerjeno pošto. Ta oprostitev ne velja za celoto ali del nepremičnine, ki je bila uporabljena za dejavnost ali oddana v najem. Dohodnine tudi ne boste plačali za odsvojitev nepremičnine po 15 letih imetništva.

Če boste nepremičnino podarili zakoncu, zunajzakonskemu partnerju ali otroku (lastnemu otroku, posvojencu in pastorku) ali jo neodplačno izročili po izročilni pogodbi, ne bo šlo za neobdavčjiv prenos. Davka pa vam ni potrebno plačati pri tej odsvojitvi, če boste uspešno uveljavljali odlog ugotavljanja davčne obveznosti. Odlog je mogoče uveljaviti na podlagi priglasitve pri davčnem organu. Davčna obveznost se bo ugotavljala ob naslednji obdavčljivi odsvojitvi podarjene nepremičnine, torej takrat, ko bo obdarjenec odsvojil to podarjeno nepremičnino. Pri neobdavčljivi odsvojitvi kapitala za darovalca pa lahko odlog uveljavlja obdarjenec, in sicer pri nadaljnji odsvojitvi tega kapitala.

Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob odsvojitvi in vrednostjo ob njeni pridobitvi, zmanjšana za normirane stroške, povezane s pridobitvijo in odsvojitvijo kapitala. Od pozitivne davčne osnove se odmeri 25% davek.

Normirani stroški, povezani s pridobitvijo in odsvojitvijo kapitala, se priznajo v višini seštevka 1 % od nabavne vrednosti kapitala in 1 % od vrednosti kapitala ob odsvojitvi, pri čemer ne smejo preseči pozitivne razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi.

Vrednost nepremičnine ob pridobitvi je seštevek nabavne vrednosti kapitala (nepremičnine) in stroškov, povezanih z njeno pridobitvijo, kot so:

1. vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;
2. znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi nepremičnine in
3. stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov.

V primeru pridobitve nepremičnine z dedovanjem ali darovanjem se kot nabavna vrednost nepremičnine upošteva vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Če pa davek ni bil odmerjen, se upošteva primerljiva tržna cena nepremičnine v času pridobitve, ki jo mora zavezanec dokazovati z ustreznimi dokazili.

Vrednost nepremičnine ob odsvojitvi je v pogodbi navedena vrednost nepremičnine ali pa primerljiva tržna cena ob odsvojitvi, v kolikor pogodbena vrednost ne ustreza vrednosti nepremičnine, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve. Vrednost nepremičnine ob odsvojitvi se zmanjša za naslednje stroške povezane z odsvojitvijo nepremičnine:

1. znesek davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine in
2. stroške, ki jih plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo odsvojene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve nepremičnine se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov.

Stopnja davka, ki se obračuna na pozitivno davčno osnovo je določena v višini 25 odstotkov in se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje. Stopnja davka je po petih letih imetništva nepremičnine 20 %, po desetih letih imetništva 15 %,  ter po petnajstih letih imetništva 0 %. Dohodnine se ne plača od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi nepremičnine po 15 letih imetništva.

Napoved dohodnine mora zavezanec oddati v 15 dneh od dneva odsvojitve kapitala pri davčnem uradu, davčni organ pa izda odločbo v 30 dneh od dneva vložitve napovedi.

Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč se je prenehal obračunavati po 31. marcu 2020.

Če potrebujete davčno pomoč pri vprašanjih davka na nepremičnine, kontaktirajte naše davčne svetovalce. PAMETNI VPRAŠAJO.

Za pravno in davčno pomoč smo vam na voljo preko info@pravnisos.si ali telefona 051 368 812, preverite pa tudi ostale storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.