Prisilni upravljavec v mnoge nepremičnine ob hrvaški obali
30. 6. 2019
Mnoge večstanovanjske hiše na Hrvaškem so ali pa še bodo dobile prisilne upravljavce
Upravljanje nepremičnin ob hrvaški obali dolgo ni zaživelo, saj njihovi lastniki, od katerih je veliko Slovencev, niso imeli potrebe po imenovanju upravnika oz. upravljavca v večstanovanjski stavbi. Ponekod so že uvedli ostrejše ukrepanje, drugje pa se le to napoveduje – imenovanje prisilnega upravljavca nepremičnine.
Zakon o lastništvu in drugih stvarnih pravicah (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) določa, da je potrebno upravljavca nepremičnine imenovati najkasneje v roku 12 mesecev po začetku veljavnosti zakona (1996).
Ker se večina nepremičnin z lastniki na Hrvaškem samo-upravlja, so nekateri Slovenci že pridobili obvestilo lokalne skupnosti, kjer se nepremičnina nahaja, da so za prisilnega upravljavca njihove nepremičnine imenovali določeno fizično ali pravno osebo. Drugod so začeli omejevati dobavo smetnjakov in odvoz smeti, če večstanovanjska stavba nima urejenega upravljavca nepremičnine. Tudi slednjim sledi v zaključni fazi imenovanje prisilnega upravljavca.
Kakšna je vloga prisilnega upravljavca? Prisilni upravljavec ima v skladu z zakonom enako vlogo kot »redni« upravljavec nepremičnin, da vrši posle rednega in izrednega upravljanja nepremičnine. Upravljavec nepremičnine je dolžan skrbeti za interese vseh lastnikov nepremičnine, posle rednega upravljanja izvajati v skladu z odločitvijo večine lastnikov, posle izrednega upravljanja pa le s soglasjem vseh lastnikov ali na podlagi odločitve sodišča. Vsako leto je dolžan obvestiti lastnike o poslovanju preteklega leta, izdelati pregled predvidenih poslov vzdrževanja in izboljšav, predvidenih stroškov in obremenitev za prihodnje leto ter pridobiti več ponudb za določene posle vzdrževanja in večje investicije. Upravljavec nepremičnine poskrbi za oblikovanje skupnih rezerv, kamor morajo solastniki vplačevati najmanj 0,54% vrednosti nepremičnine letno. Solastniki vplačujejo v skupne rezerve glede na njihov solastniški delež, če se ne dogovorijo drugače. Dokler se ne ugotovi konkretna višina vrednosti nepremičnine posameznega lastnika, se za solastniški delež upošteva delež uporabne površine posamezne nepremičnine v razmerju do skupne uporabne površine v večstanovanjski stavbi. V praksi se vplačuje v skupne rezerve med 2 – 2,7 HRK na m2 mesečno, kar naj bi bila proizvodnja cena kvadratnega metra nepremičnine.
Kaj lahko storite sami, da ne pride do imenovanja prisilnega upravljavca?
Po Zakonu o lastništvu in drugih stvarnih pravicah je lahko za upravljavca imenovana vsaka poslovno sposobna pravna in fizična oseba. O imenovanju upravljavca odločajo solastniki z večino glasov. Solastniki pa lahko tudi med seboj izberejo enega ali več upravljavcev. Upravljavec se mora prijaviti za opravljanje te dejavnosti, solastniki pa morajo odpreti račun skupne rezerve (zajednička pričuva) pri eni od bank. Opozarjamo pa na to, da vse hrvaške banke ne omogočajo odprtja skupnih rezerv na račun fizičnih oseb oz. zgradbe, ampak le skupne rezerve kot ločen račun pri upravljavcu – pravni osebi.
Solastniki morajo podpisati vsaj dva dokumenta, to sta solastniški dogovor in dogovor z upravljavcem.
Solastniki opredelijo v solastniškem dogovoru način upravljanja, višino posameznih solastniških delov, upravljavca, pogoje in način zbiranja skupnih rezerv, koriščenje skupnih prostorov in drugo kar je pomembno za medsebojne lastniške odnose. Podpisati je potrebno dogovor z upravljavcem in med solastniki izbrati predstavnika, pooblaščenega za sodelovanje z upravljavcem.
Za potrebe upravljanja nepremičnine je potrebno upoštevati tudi Uredbo o vzdrževanju stavb (Uredba o održavanju zgrada), v kateri so natančneje opredeljena vprašanja namembnosti rezervnega sklada zaradi vzdrževanja stavb v solastništvu, o vrstah in načinu izvajanja hitrih in nujnih popravkov na stavbah in vprašanjih v zvezi s posredovanjem podatkov o stanovanjih.
V okviru omrežja Pravni SOS vam ponujamo pripravo Solastniškega dogovora in Pogodbe o upravljanju v hrvaškem jeziku ali pa samo dodaten pravni nasvet. Pokličite nas na 051 368 812, pišite nam na info@pravnisos.si ali kliknite na »kontaktirajte nas«. Preverite tudi ostale naše storitve pravnega ali davčnega svetovanja, ki vam jih nudimo znotraj našega omrežja Pravni SOS.